Společnické spory ve společnosti s ručením omezeným a význam spolupráce s advokátem Ve světě obchodních korporací, kde se setkávají různé zájmy a názory, může dojít k neshodám, které mohou vyústit v takzvané společnické spory. Společnické spory jsou v zásadě neshody mezi společníky navzájem nebo mezi společníky a vedením společnosti. Nejčastěji se týkají otázky vedení společnosti, podílů, rozdělení zisku, ale mohou se týkat i jiných otázek, jako například strategie firmy. Tyto spory přitom mohou mít závažné důsledky pro fungování a výkonnost s. r. o., a to například tím, že způsobují zpoždění v rozhodování (a v extrémních případech až faktickou paralýzu společnosti, pokud se společníci nejsou schopni na ničem dohodnout) nebo ztrátu důvěry mezi společníky. Společnické spory mohou následně vygradovat až do situace, kdy se společníci budou soudit mezi sebou navzájem nebo se společností. V těchto sporech může hrát klíčovou roli advokát, který může poskytnout právní poradenství s. r. o. a/nebo některému ze společníků, zastupovat s. r. o. a/nebo některého ze společníků před soudem nebo pomoci s dohodou mezi společníky. Je přitom důležité, aby takový advokát měl zkušenosti s obchodním právem a řešením společnických sporů. I v případě společnických sporů platí lidová poučka, že prevence je lepší než léčba. Dobrá komunikace mezi společníky navzájem a mezi společníky a vedením společnosti stejně jako transparentnost ohledně všech záležitostí ve společnosti mohou předcházet případným společnickým sporům.  Předcházení společnickým sporům může také napomoci, pokud společenská smlouva nebude obsahovat pouze nezbytné základní náležitosti, ale pokud bude obsahovat jasnou a konkrétně formulovanou úpravu hypoteticky problematických oblastí (např. otázky vedení společnosti, rozdělení zisku, poskytování informací o společnosti, aj.). S identifikováním těchto hypoteticky problematických oblastí a následnou vhodnou a pro vás výhodnou úpravou společenské smlouvy vám může pomoci advokát. Je důležité si uvědomit, jak závažné mohou být společnické spory v s. r. o. a jak důležitou roli může hrát advokát při jejich prevenci i řešení. Pokud těmto sporům čelíte a/nebo pokud se jim chcete v budoucnu vyhnout, neváhejte vyhledat pomoc advokáta. A právní doporučení na konec: Rozhodnutí začít s někým jiným společně podnikat v rámci jednoho s. r. o. lze připodobnit rozhodnutí vstoupit do manželství. Pokud se totiž chcete vyhnout problémům v budoucnu, je potřeba důkladně zvážit výběr vašeho budoucího partnera. Při zakládání společného s. r. o. doporučujeme, aby společenská smlouva byla nastavena tak, že ve společnosti nebude moci dojít k patové situaci a souvsející faktické paralýze celého s. r. o.

Založení s. r. o. a náležitosti smlouvy V tomto článku si objasníme, jak funguje proces založení s. r. o. (společnosti s ručením omezeným) – od procesu založení s. r. o. až po podrobnosti zakladatelského dokumentu a zjistíme, proč je s. r. o. tak oblíbeným typem společnosti. CO JE S. R. O. A PROČ JI ZALOŽIT? S. r. o. je právnická osoba, která má svou vlastní právní osobnost (tj. způsobilost mít práva a povinnosti) a která je tudíž odlišná od svých zakladatelů. Má své vlastní jméno, sídlo, je zapsaná v obchodním rejstříku a za své závazky ručí svým vlastním majetkem. Mezi hlavní důvody, proč by se někdo mohl rozhodnout založit s. r. o. namísto jiných typů obchodních společností, patří zejména omezené riziko pro zakladatele (společník ručí za závazky s. r. o. pouze do výše nesplaceného základního kapitálu), flexibilita v řízení společnosti a jednoduchost v převodu podílu na jinou osobu. PROCES ZALOŽENÍ S. R. O. Založení s. r. o., stejně jako založení jiné obchodní společnosti, zahrnuje (i) vypracování zakladatelského dokumentu ve formě společenské smlouvy (pokud je více zakladatelů) či zakladatelské listiny (pokud je jeden zakladatel); (ii) vyřízení živnostenského oprávnění (pokud je společnost zakládána za podnikatelským účelem a nikoliv za účelem správy vlastního majetku); a (iii) zapsání s. r. o. do obchodního rejstříku. V případě, že základní kapitál s. r. o. přesahuje 20.000,- Kč, bude nutné zřídit speciální bankovní účet, na který bude základní kapitál složen. Před založením s. r. o. nicméně doporučujeme konzultovat vaše plány s odborníkem – advokátem nebo poradcem, kteří vám mohou pomoci s navigací skrze mnohdy složité právní požadavky a nástrahy. NÁLEŽITOSTI ZAKLADATELSKÉHO DOKUMENTU S. R .O. Zakladatelský dokument s. r. o. musí obsahovat (i) název s. r. o., který nesmí být klamavý nebo zaměnitelný s názvem jiné obchodní společnosti; (ii) výši základního kapitálu (minimum je 1,- Kč); (iii) předmět podnikání s. r. o.; (iv) sídlo s. r. o. (včetně zajištění souhlasu vlastníka nemovitosti s umístěním sídla); (v) počet a hodnotu podílů jednotlivých společníků; a (vi) informace o prvním jednateli s. r. o., který bude jménem společnosti jednat a bude ji zastupovat navenek. Zakladatelský dokument přitom musí být vyhotoven ve formě notářského zápisu. K založení s. r. o. je tedy nutné komunikovat s notářem a domluvit si s ním schůzku za účelem podpisu vyhotoveného notářského zápisu. DOPORUČENÍ PŘI ZALOŽENÍ S. R. O. V případě, že s. r. o. má více zakladatelů, doporučujeme, aby zakladatelský dokument nad rámec výše uvedených zákonných náležitostí obsahoval taktéž úpravu práv a povinností společníků, pravidel pro převod obchodních podílů a pro rozhodování valné hromady s. r. o., jako nejvyššího orgánu s. r. o. Nevhodná nebo nedostatečná úprava těchto nebo jiných důležitých oblastí v zakladatelském dokumentu se přitom může projevit až s odstupem několika let a může vyústit i v to, že budete nuceni podat žalobu proti dalším společníkům s. r. o. nebo že naopak tito další společníci s. r. o. podají žalobu na vás. Všem těmto problémům jste se přitom mohli vyhnout zapojením odborníka – advokáta nebo poradce, který by vám doporučil vhodnou a pro vás výhodnou úpravu zakladatelského dokumentu. A právní rada na konec: Při zakládání s. r. o. lze jistě doporučit, aby do zakladatelského dokumentu bylo sídlo s. r. o. uvedeno pouze názvem obce a nikoliv celou adresou. Při případné budoucí změně sídla v rámci této obci totiž nebude nutné měnit zakladatelský dokument a nebudete tedy muset notářovi hradit další peníze za vyhotovení nového/aktualizovaného zakladatelského dokumentu ve formě dalšího notářského zápisu.

Obchodní společnosti Představte si, že jste vyhráli v loterii a máte nyní možnost otevřít si vlastní podnik. Vaším prvním úkolem je rozhodnout se, jaký typ obchodní společnosti zvolíte pro svůj nový podnik. Tento první krok může být velmi náročný. Půjde o to, najít rovnováhu mezi vašimi podnikatelskými cíli a právními aspekty různých typů obchodních společností. Tento článek se zaměří na definici a rozdělení obchodních společností, jak vybrat ten správný typ a jaké jsou praktické kroky při zakládání obchodní společnosti. DEFINICE A ROZDĚLENÍ OBCHODNÍCH SPOLEČNOSTÍ  Obchodní společnost je organizace založená za podnikatelským účelem (nejčastěji za účelem výdělečné činnosti) nebo za účelem správy vlastního majetku. Existují různé typy obchodních společností, přičemž těmi nejčastějšími jsou s.r.o (společnost s ručením omezeným), a.s. (akciová společnost), k.s. (komanditní společnost) a v.o.s. (veřejná obchodní společnost). Každý z těchto typů má svá specifika, která je nutné vzít v úvahu při volbě toho pravého pro váš podnik. JAK VYBRAT SPRÁVNÝ TYP OBCHODNÍ SPOLEČNOSTI Při výběru typu obchodní společnosti je důležité mít jasně definovanou vizi, poslání a cíle vašeho podniku. Dále je nutné zvážit faktory jako rozsah podnikání, počet zakladatelů, dostupné finanční zdroje a právní aspekty (např. otázku ručení za dluhy společnosti). POROVNÁNÍ RŮZNÝCH TYPŮ OBCHODNÍCH SPOLEČNOSTÍ Každý typ obchodní společnosti má své výhody a nevýhody. S.r.o. a a.s. jsou pro podnikatele výhodné díky omezenému ručení (společník/akcionář ručí pouze do výše vkladu), které je ale kompenzováno dvojím zdaněním zisku společnosti (nejprve daní z příjmů právnických osob a následně při rozdělení zisku taktéž daní z příjmů fyzických osob). K.s. a v.o.s. jsou zase kromě absence dvojího zdanění zisku výhodné tím, že údaje o jejich hospodaření zůstávají diskrétní a nemusí se zveřejňovat, ale společníci za dluhy společnosti ručí celým svým osobním majetkem (s určitými výjimkami u k.s.). PRAKTICKÉ KROKY PŘI ZAKLÁDÁNÍ OBCHODNÍ SPOLEČNOSTI Zakládání obchodní společnosti vyžaduje splnění několika právních aspektů, a to zejména vypracování tzv. společenské smlouvy (pokud je více zakladatelů) či zakladatelské listiny (pokud je zakladatel jen jeden), vyřízení živnostenského oprávnění (pokud je společnost zakládána za podnikatelským účelem) a zapsání obchodní společnosti do obchodního rejstříku. U s.r.o. a a.s. se pak lze často setkat s požadavkem na založení speciálního bankovního účtu, na který má být složen základní kapitál obchodní společnosti. Náklady na založení obchodní společnosti se přitom značně liší, a to mj. v závislosti na typu obchodní společnosti. A právní rada na konec: Nezapomeňte, že každá obchodní společnost musí mít někde evidované sídlo. V rámci zápisu obchodní společnosti do obchodního rejstříku je přitom nutné doložit, že vaše obchodní společnost je oprávněna umístit své sídlo v předmětné nemovitosti. K tomuto účelu se přitom v převážné většině případů používá tzv. souhlas s umístěním sídla, kterým současný vlastník nemovitosti souhlasí s umístěním sídla vaší obchodní společnosti ve své nemovitosti. Tento souhlas je přitom potřeba i v případě, že sami budete vlastníky předmětné nemovitosti (v takovém případě budete souhlas vaší obchodní společnosti udělovat vy sami, jako fyzická osoba).

Mnoho lidí si myslí, že je schopno řešit smlouvy na koupi či prodej nemovitosti samostatně, bez pomoci advokáta (např. s využitím vzorových kupních smluv z internetu). To může být v některých případech pravda, ale ve skutečnosti se jedná o velmi riskantní strategii. Bez znalosti právních aspektů a nezbytných procedur se totiž snadno dostanete do zbytečných problémů, které vás mohou stát spoustu nervů a peněz a kterým jste se mohli jednoduše vyhnout. Představme si konkrétní příběh. Pan Novák se rozhodl prodat svůj byt novým majitelům, panu a paní Dvořákovým. Nechtěl si platit za právní služby, protože peněz už tak měl málo, a tak celou transakci řešil sám. Smlouvu vytvořil podle šablony z internetu a dodržel všechny formality – nebo si to aspoň myslel. Jenže pak přišla kontrola ze strany úřadu a najednou bylo jasné, že něco není v pořádku. Pan Novák totiž zapomněl, že před prodejem bytu musí manželům Dvořákovým předložit tzv. průkaz energetické náročnosti budovy, který slouží podobnému účelu jako klasický energetický štítek na spotřebičích (ledničky, pračky, apod.) a kupujícího má tedy informovat, jestli je budova energeticky úsporná či nikoliv. Tento průkaz byl pan Novák taktéž povinen předat manželům Dvořákovým při podpisu kupní smlouvy. A co bylo důsledkem nesplnění povinností pana Nováka? Uložení pokuty ve výši desetitisíců korun. Přitom stačilo jen jedno jediné: obrátit se na advokáta. Ten by dokázal smlouvu zkontrolovat a upozornit pana Nováka na chybějící část smlouvy o předání daného průkazu. Navíc by mu pomohl s dalšími formalitami, jako je například vyplacení kupní ceny nebo převod vlastnictví. Takže ano, možná by pan Novák zaplatil několik tisíc za právní služby, ale zároveň by se vyhnul pokutě a spoustě stresu. A to už stojí za to, nemyslíte? Celý tento příběh je jasnou ilustrací toho, proč je důležité řešit smlouvy na koupi či prodej nemovitosti s advokáty. Nejenže vám pomohou s komplikovanými dokumenty a zamezí možným pokutám a sankcím, ale také vám poskytnou klid a jistotu. Budete mít přátelského průvodce procesem, který se postará o vaše zájmy. Není tedy na místě si položit otázku: Stojí mi za to riskovat vysoké pokuty a sankce jen proto, abych ušetřil pár korun za právníka? Odpověď známe my i pan Novák – rozhodně ne. Ušetřete si nervy i peníze a svěřte své záležitosti do rukou odborníků. A právní rada na konec: Nezapomínejte, že prodej či koupě nemovitosti má i daňové dopady. Příkladmo lze zmínit, že příjem z prodeje nemovitosti podléhá dani z příjmu. Tento příjem ale může být za určitých okolností od daně zcela osvobozen. Pokud splňujete podmínky pro osvobození od daně z příjmu a váš příjem z prodeje nemovitosti je vyšší než 5 milionů korun, jste současně povinni finančnímu úřadu oznámit výši vašeho příjmu z prodeje nemovitosti a proč je tento příjem osvobozen od daně.

Rizika při nákupu nemovitostí v současné době Zajištění bytových potřeb je v dnešní společnosti klíčovou prioritou pro každého, kdo si zakládá na své finanční stabilitě a bezpečnosti. Nákup jakékoliv nemovitosti za účelem zajištění bytových potřeb, ať už jde o rodinný dům, byt či pozemek, tak často představuje největší a nejdůležitější investici jedince či rodiny. Při nákupu nemovitosti je tak důležité, abyste vy a vaši případní blízcí byli co možná nejvíce chráněni před potenciálními hrozbami, jako jsou právní spory, podvodná jednání, aj. Nákup nemovitosti totiž může být spjat s řadou nejen právních rizik, jejichž existenci si sami ani nemusíte uvědomovat, ať už se bude jednat např. o osobu prodávajícího (u kterého např. vyjde najevo, že Vám vlastně nemůže předmětnou nemovitost platně prodat, neboť k tomu potřebuje souhlas manželky), kupovanou nemovitost (u které např. po podpisu kupní smlouvy vyjde najevo, že si ji od prodávajícího pronajímají třetí osoby a vy nyní budete muset řešit mj. vystěhování těchto osob) či způsob úhrady kupní ceny (pokud v kupní smlouvě bylo např. dohodnuto, že kupní cenu zaplatíte prodávajícímu okamžitě po podpisu kupní smlouvy a po její úhradě Vám prodávající odmítá nemovitost reálně převést a současně vám odmítá vrátit vaše peníze).   Tyto a řada dalších nejen právních rizik při nákupu nemovitosti pak znamenají, že musíte řešit situace, které vám berou nejen čas, ale i energii a další peníze. A co je nejhorší, těmto situacím jste se mohli vyhnout, kdybyste při nákupu nemovitosti spolupracovali s advokátem. Právní aspekty spojené s koupí či prodejem nemovitosti totiž mohou být složité a neznalost zákona vás může stát velké množství peněz a nervů. Advokát se specializací na nemovitosti má potřebné znalosti a zkušenosti, aby nejenom identifikoval potenciální rizika a navrhl řešení, která minimalizují možnost budoucích problémů, ale aby vás současně provedl celým procesem nákupu nemovitosti a zajistil, že budete chráněni před možnými problémy. Spolupráce s advokátem (nejen) při koupi nemovitosti vám tak může ušetřit nervy i peníze a může zajistit, že vaše investice bude chráněna před možnými problémy a riziky. Proto neváhejte a obraťte se na odborníka, který vám pomůže s navigací složitým světem právních aspektů spojených s nákupem nemovitosti. A právní rada na konec: základní informace o kupované nemovitosti (kdo je zapsaným vlastníkem, jestli na kupované nemovitosti nejsou zapsána nějaká věcná břemena, aj.) se vždy můžete dozvědět v bezplatné aplikaci Nahlížení do katastru nemovitostí, která je dostupná na https://nahlizenidokn.cuzk.cz/.

Důležitost správného řešení smluvních záležitostí při koupi či prodeji nemovitosti Představte si, že jste právě našli svůj vysněný dům nebo byt. Máte pocit, že jste na vrcholu světa a nemůžete se dočkat, až se do nového domova nastěhujete. Ale pak přijde chvíle, kdy musíte začít řešit smlouvy a veškeré právní záležitosti spojené s koupí či prodejem nemovitosti. Najednou se z vašeho snu stává noční můra plná stresu, nejasností a obav. Tento scénář bohužel není nijak neobvyklý. Koupě či prodej nemovitosti je jednou z největších investic v životě člověka, a proto je důležité věnovat pozornost všem detailům a zajistit, aby vše proběhlo hladce a bez problémů. Právě zde přichází na řadu důležitost správného řešení smluvních záležitostí. Zapojení advokátů do procesu koupě či prodeje nemovitosti může být klíčovým faktorem, který vám ušetří nejen nervy, ale i peníze. V následujících odstavcích se podíváme na několik důvodů, proč je důležité řešit smlouvy na koupi či prodej nemovitosti s advokáty 1. Zkušenost a odbornost Advokáti mají zkušenosti a odborné znalosti potřebné k tomu, aby vám pomohli při vyjednávání a uzavírání smluv. Jsou obeznámeni s právními požadavky a standardy, které musí být splněny při koupi či prodeji nemovitosti. Díky svým zkušenostem dokážou identifikovat potenciální problémy a rizika, která by vás mohla stát čas, peníze a nervy. 2. Zajištění správného postupu Koupě či prodej nemovitosti je složitý proces, který zahrnuje mnoho kroků a formalit. Advokát vám zajistí, že budou dodrženy veškeré právní postupy a termíny, což vám umožní soustředit se na jiné aspekty vašeho života. 3. Ochrana vašich zájmů a vyjednávání podmínek Jedním z hlavních důvodů, proč je důležité řešit smlouvy na koupi či prodej nemovitosti s advokáty, je ochrana vašich zájmů. Advokát vám pomůže zajistit, že budou ve smlouvě zahrnuty všechny důležité klauzule a ustanovení, které vás ochrání před nečekanými problémy a náklady, a že zakoupená nemovitost nebude trpět právními či faktickými vadami. Představte si totiž následující situaci: Po několika týdnech vyjednávání jste se konečně dohodli na ceně a podmínkách koupě vašeho nového domu, uzavřeli jste kupní smlouvu a v katastru nemovitostí jste čerstvě zapsaný jako jeho vlastník, když vtom zjistíte, že zakoupená nemovitost má skryté faktické nebo právní vady a vy jste nuceni tyto dodatečně řešit. Situace bude o to komplikovanější, pokud by se jednalo o vady, které by vyplývaly buď z veřejně dostupných rejstříků nebo z dokumentace, kterou by Vám prodávající prokazatelně před prodejem předal. Role advokáta ve výše uvedeném případu by přitom spočívala v tom, že by vás na existenci takové vady výslovně upozornil, a současně by vám pomohl vyjednat lepší podmínky pro koupi či prodej nemovitosti nebo by Vám případně doporučil, ať v daném případě od koupi vybrané nemovitosti ustoupíte. 4. Řešení sporů Advokát vám může taktéž pomoci při řešení případných sporů, které by mohly vzniknout v důsledku koupě či prodeje nemovitosti. Tyto případné spory by přitom advokát mohl řešit snahou o komunikaci s druhou stranou vedoucí k mimosoudní dohodě nebo podáním žaloby a zastupováním vašich zájmů v soudním řízení (pozice advokáta v takovém soudním řízení by byla o to jednodušší, pokud by byl účasten vyjednávání předcházejících uzavření kupní smlouvy). A právní rada na konec: Pokud budete kupovat nebo prodávat nemovitost bez advokáta, ujistěte se, že kupní smlouva obsahuje veškeré podstatné náležitosti a že tyto podstatné náležitosti jsou v kupní smlouvě uvedeny správně. Mezi podstatné náležitosti takové kupní smlouvy přitom patří zejména údaje o smluvních stranách (jméno, datum narození, bydliště), údaje o převáděné nemovitosti (kromě označení převáděné nemovitosti – ať už parcelním číslem u pozemku či číslem popisným u budovy – nezapomeňte na uvedení katastrálního území, ve kterém se převáděná nemovitosti nachází) a údaj o kupní ceně (ideálně uvedený číslem i slovem). Současně se vždy ujistěte, že úhrada kupní ceny je řešena prostřednictvím advokátní, notářské, případně bankovní úschovy peněz.